Miami-Dade desafía la crisis: el mercado de oficinas sorprende con cifras récord

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En gran parte del país, el mercado de alquiler de oficinas se mantuvo lento el año pasado. Pero las cifras del Condado Miami-Dade cuentan una historia diferente. Aunque la demanda no ha vuelto a los niveles máximos que Miami-Dade alcanzó en 2022 tras la pandemia, nuevos datos de la correduría de bienes raíces del sur de la Florida Blanca Commercial Real Estate y de la firma internacional de bienes raíces comerciales JLL muestran que el mercado de oficinas tuvo un año sólido en 2025.

De acuerdo con los informes del cuarto trimestre de ambas firmas, Miami-Dade está superando las tendencias nacionales en el sector inmobiliario de oficinas. Además, los datos de Blanca indican que el condado se encuentra entre los mercados de oficinas más sólidos del país.

El año pasado se alquilaron 3.2 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en Miami-Dade, una cifra superior al promedio de los últimos cinco años del condado y también mayor que los aproximadamente 2.9 millones de pies cuadrados de 2024, según Blanca. Tere Blanca, directora ejecutiva de la firma, dijo que espera que el mercado inmobiliario comercial se mantenga fuerte en 2026.

Blanca señaló que las empresas que se mudan al sur de la Florida, así como las compañías locales que amplían su presencia, son los principales motores de la demanda de oficinas en Miami-Dade. Agregó que espera que Miami continúe siendo un destino atractivo para personas y empresas provenientes de Nueva York, San Francisco y otras ciudades.

“Este año, sospecho que vamos a tener otro gran repunte”, dijo Blanca. “Creo que 2026 está bien posicionado para ser un año excelente para la Florida y para el sureste de la Florida, en particular para Miami”.

Cómo se compara Miami

Los alquileres de oficinas en Miami-Dade han ido en aumento, lo que indica que existe una demanda sostenida por estos espacios. A lo largo de 2025, los alquileres aumentaron un 4.2%, según el informe de JLL. Entre 2020 y 2025, el alquiler promedio solicitado subió más de un 50% en Miami-Dade, de acuerdo con datos de Blanca.

En comparación, durante el mismo período en Austin los alquileres aumentaron un 17.8%, en Dallas un 13.2% y en Raleigh un 8.1%. En Nueva York, el alquiler promedio solicitado disminuyó un 10.2%, y en San Francisco bajó un 15.3%. Los datos de las áreas metropolitanas distintas a Miami-Dade se obtuvieron de CoStar, una empresa que analiza y publica estadísticas nacionales del sector inmobiliario comercial.

Según los datos de Blanca, Miami-Dade experimentó un aumento del 8.2% en la ocupación de oficinas —como porcentaje del inventario total— entre 2021 y 2025. Le siguió de cerca Nashville, con un aumento del 6.1%. Las únicas otras áreas metropolitanas en la lista de Blanca que registraron incrementos fueron Raleigh y Austin.

Dallas, Nueva York, Los Ángeles, Washington D.C., Chicago y San Francisco registraron disminuciones en la ocupación durante el mismo período. San Francisco ocupó el último lugar entre estas áreas metropolitanas, con una caída de más del 10%.

La tasa de vacantes directas de Miami-Dade disminuyó un 3.5% entre 2020 y 2025, lo que significa que los espacios desocupados en el área metropolitana se redujeron. Las vacantes directas son aquellas que un propietario está comercializando activamente. Miami fue la única ciudad en la lista de Blanca que experimentó una disminución en este indicador.

El área metropolitana más cercana fue Dallas, con un aumento de aproximadamente un 5%. Una vez más, San Francisco ocupó el último lugar, con un incremento del 16.4% en las vacantes directas.

Proyectos importantes y migración al sur de la Florida

Se prevé que la construcción de la sede global de Citadel y la torre propuesta por Banco Santander en Brickell comience este año. Según el informe de JLL, estos proyectos, en conjunto, aportarán 2.4 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas a Miami. Citadel trasladó su sede de Chicago a Miami en 2022.

“Como ciudad internacional y global, nos hemos destacado en el panorama mundial como un lugar donde las grandes corporaciones quieren hacer negocios”, dijo Blanca.

Señaló que el entorno favorable para los negocios en Florida hace que Miami sea atractiva tanto para propietarios de grandes empresas como para emprendedores. Blanca afirmó que espera que continúe la migración desde ciudades como Nueva York y Chicago, impulsada por el clima empresarial del sur de la Florida.

Pero no todos son tan optimistas. Peter Zalewski, experto en condominios del sur de la Florida y corredor y propietario de la firma consultora Condo Vultures, ha expresado escepticismo sobre la posibilidad de que la gente continúe migrando masivamente al sur de la Florida como lo hizo durante e inmediatamente después de la pandemia. Dijo que espera cierta migración de regreso a Nueva York y San Francisco a medida que las empresas exijan el regreso al trabajo presencial, lo que podría frenar el mercado inmobiliario comercial de Miami-Dade.

Uso mixto, ubicaciones privilegiadas y servicios de primera clase

Blanca afirmó que espera que continúe el interés en los proyectos de uso mixto, a los que calificó como los más atractivos del sector inmobiliario actual. Los desarrollos que combinan oficinas con comercios y viviendas, y que priorizan la accesibilidad a pie, han ganado popularidad en Miami y en todo el país en los últimos años.

“Mejora la calidad de vida de todos”, afirmó Blanca.

Explicó que la mayor parte del nuevo espacio de oficinas en Miami se está desarrollando dentro de proyectos de uso mixto, en lugar de torres destinadas exclusivamente a oficinas. Los proyectos de Citadel y Santander son ejemplos de desarrollos de primer nivel bajo este modelo. Citadel ofrecerá espacio de oficinas, además de un hotel y servicios como gimnasio, spa y restaurantes, mientras que la torre propuesta por Santander contará con oficinas y locales comerciales.

Los edificios de uso mixto en barrios cotizados como Brickell y Wynwood, que ofrecen servicios de lujo, resultan especialmente atractivos para las empresas que buscan ofrecer a sus empleados un motivo para ir a la oficina.

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